החלטה
בין התובעים לנתבעות 1, 2 שהן חברות בניה קבלניות [ להלן: "הקבלנים" ], נכרת ביום 12 לאפריל 2009 הסכם, לפיו רכשו התובעים מהקבלנים דירה ברח' ישורון 5 ברמת גן [ בגוש 6186 חלקה 54 ] אותה היה אמורים הקבלנים לבנות, כחלק מבנין, על מקרקעין שרכשו בעסקת קומבינציה בחלקה הנ"ל, שתקרא להלן, כפי שהיא נקראה בהסכם הנ"ל כ "המגרש".
ההסכם צורף לכתב התביעה, שהוגש ב"סדר דין מקוצר", כנספח א' ואין עליו מחלוקת כפי האמור בסעיף 5 לתצהירו של הנתבע מר טאקו אלברט, התומך בבקשת כל הנתבעים למתן רשות להתגונן, נשוא החלטה זו [ להלן: "הדירה", "ההסכם" ו "אלברט" בהתאמה ].
הנתבע מס' 3 [ הוא אלברט ] והנתבע מס' 4, הם מנהלי הקבלנים וערבו אישית להתחייבויות הקבלנים כלפי התובעים כפי המפורט בעמ' 13 להסכם ואין להם טענות בעניין זה [ ראה סעיף 3 לכתב התביעה וסעיפים 1, 2 לתצהירו של אלברט ].
אין חולק גם על כך שהתובעים עמדו בהתחייבויותיהם לפי ההסכם.
ביום 9.6.09 בוטל ההסכם על ידי התובעים, עקב כך שהקבלנים, לטענת התובעים, לא עמדו בתנאי עיקרי של ההסכם, כמפורט במכתב ב"כ התובעים, נספח ה- 10 לכתב התביעה, וגם על כתיבתו וקבלתו בידי הנתבעים אין מחלוקתב ין הצדדים כמו גם על כך שכספם של התובעים, אשר שולם על ידיהם על פי ההסכם כחלק מתמורת רכישת הדירה הוחזר להם על ידי הקבלנים בעקבות ביטול ההסכם [ סעיפים 20, 22 לתצהירו של אלברט ].
עניינה של התביעה הוא לתשלום הפיצוי הקבוע בהסכם, בסכום של -.138,000 ₪.
לטעמי, גם העובדות הכרוכות בטענות התובעים לעניין הפרת ההסכם, אינן למעשה שנויות במחלוקת כפי שלהלן.
לפי סעיף 23.1 להסכם, היה על הקבלנים להבטיח את כספי השקעת התובעים באמצעות "...רישום הערת אזהרה על המגרש ובלבד שזכויות ה(קבלנים) נקיות מכל חוב ושעבוד...".
עוד נרשם בסעיף 3.1 לנספח התשלומים של ההסכם, המהווה חלק בלתי נפרד ממנו, כי : "סך 15% [ מהתשלום עבור הדירה – צ.כ. ] ישולם במעמד חתימת חוזה זה ויופקדו בנאמנות בידי עו"ד קפלאוי יוסף עד לרישום הערת אזהרה לטובת (התובעים) על מחצית המגרש נקי מכל משכנתא, שעבוד, עיקול או זכות צד ג' [ ההדגשה במקור – צ.כ. ].
ובסעיף 3.3 לנספח הנ"ל נרשם כי : "סך של 20% [ מהתשלום עבור הדירה - צ.כ. ] ישולם בגמר יציקת התקרה בה מצויה הדירה [ כך שם – צ.כ. ] ובלבד שהערת אזהרה נרשמה על המגרש בשלמות [ ההדגשה במקור - צ.כ. ].
נראה עם כן, כי בשלשה מקומות בהסכם, בשנים מהם בהדגשה, נרשם כי הערת אזהרה תרשם לטובת התובעים "על המגרש".
לפחות בשניים מהם נרשם כי ההערה תרשם על המגרש "בשלמותו"; לעניין זה נראה לי כי הכוונה ברישום האזהרה על "מחצית המגרש" זהה לכוונה באשר לרישום הערה על "המגרש בשלמותו" ומשמעותה היא מלוא חלק המגרש שנרכש על ידי הקבלנים בעסקת הקומבינציה [ ראה שאלת בית המשפט בחקירתו של אלברט, עמ' 2 לפרוטוקול הדיון ]; מכל מקום אין טענה בפי מי מהצדדים באשר לשוני בין האמור בסעיף 3.1 ל 3.3 בנספח להסכם.
בניגוד לאמור בסעיפי החוזה הנ"ל, לא היה המגרש נקי מזכויות צד ג' בעת חתימת ההסכם; חלקן, היו ידועות לתובעים והם הוחרגו במפורש מכלל ההתחייבות הכללית של הקבלנים [ סעיפים 3.6, 3.7 להסכם ].
שתיים לא היו ידועות לתובעים, ואחת מהן נרשמה למעשה לאחר חתימת ההסכם עימם, והיא הערת אזהרה לטובת קונים של דירה בקומה ראשונה של הבניין, משפחת עזוז, שרכשה אחת מדירות התמורה של בעלי המגרש שהיו אמורות להימסר להם במסגרת עסקת הקומבינציה [ ראה סעיף 4.4 למכתבו של עו"ד קפלאוי, ב"כ הנתבעים, נספח ה-3 לכתב התביעה וכן סעיף 8 למכתבו, נספח ה-5 לכתב התביעה וראה גם דברי אלברט בעמ' 1 לפרוטוקול שורות 24 עד 29 אליהם אחזור בהמשך; להלן: "עדות אלברט" ].
הערת אזהרה נוספת שהייתה רשומה על המגרש ולא פורשה בהסכם הייתה הערה לטובת עירית ר"ג על חוב היטל השבחה [ עמ' 1 לפרוטוקול שורות 14 עד 23 ]; טענת אלברט על כך שב"כ התובעים ידע על הערה זו כי היא הייתה רשומה בנסח הרישום של המגרש, נתמכת לכאורה מהרשם בנסח [ נספח ד' לכתב התביעה ] אם כי הערה זו אינה נזכרת בהסכם, לכאורה [ בהסכם רשומה הערה אחת לטובת עירית ר"ג בעוד בנסח הרישום מצויות שתי הערות אזהרה לטובת העירייה ].
כאמור, היה המגרש אמור להיות "נקי" בשלמותו, כך לפי ניסוחו של החוזה.
נראה לי ברור שהקבלנים סברו, מסיבה כזו או אחרת, ולא ברור לי למה, לאור המו"מ הארוך שהתנהל בין הצדדים באשר לנוסחו של ההסכם [ ראה לדוגמה נספחים א' עד ג' לתצהיר אלברט ] כי למרות האמור בהסכם על כך שהמגרש לא יישא כל שעבוד לטובת צדי ג', ללא אבחנה ביניהם, הם יוכלו לרשות הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות, על חלקיהם הנרכשים.
ראוי לציין, ועניין זה בעיני הוא בר חשיבות לזכות התביעה ואפשרויות ההגנה, כי ניסוחו של ההסכם לעניין רישום הערת האזהרה לטובת התובעים, היה כוללני הרבה יותר, לפי הידוע לי, וניתן לראות בכך אפילו "ידיעה שיפוטית", לפחות בשלב זה, מכל המקובל בחוזי רכישה של דירות מקבלנים "על הנייר" וגם מהוראות חוק המכר (דירות)(הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה – 1975 [ להלן: "חוק הדירות" ].
סעיף 2(4) לחוק הדירות אינו דורש רישום הערת אזהרה לטובת רוכש דירה אלא על חלקו היחסי הנרכש במגרש; על כן, אילו כך היה נקבע בין הצדדים, לא היו הקבלנים חורגים מהוראות חוק הדירות מחד, ולא הייתה לתובעים טענת הפרה מאידך.